Fibra Mty, el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces administrado y asesorado 100% internamente, anuncia sus resultados del primer trimestre de 2019 (“1T19”). Las cifras presentadas en este reporte han sido preparadas de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF, “IFRS” por su acrónimo en inglés), están expresadas en millones de pesos mexicanos (Ps.), salvo que se indique lo contrario, y podrían variar por redondeo.
Resumen de Datos Operativos y Financieros Relevantes (1T19)
- Fibra Mty cerró el 1T19 con 55 propiedades en su portafolio, incluyendo 18 para uso de oficinas, 31 para uso industrial y 6 para uso comercial. Vale la pena mencionar que la propiedad Zinc se encuentra en proceso de construcción y por ende no se incluirá en los indicadores operativos del presente reporte.
- Al cierre del 1T19, Fibra Mty registró un total de 661,084 m2 de Área Bruta Rentable (“ABR”). La tasa de ocupación al 31 de marzo de 2019 fue de 97.0%, calculada por ABR.
- La renta promedio por metro cuadrado fue de US$18.6 en oficinas corporativas, US$13.8 en oficinas operativas, US$4.5 en naves industriales y US$7.3 en inmuebles comerciales.
- Los ingresos totales alcanzaron Ps. 296.4 millones, 30.3% por encima del 1T18. Éste último incluye por cumplimiento NIIF, Ps. 1.9 millones de ingresos de mantenimiento del portafolio Providencia, si consideramos este ingreso neto del gasto de mantenimiento obtenido en reembolso, los ingresos totales del 1T19 representan un incremento de 31.3% respecto al 1T18.
- El ingreso operativo neto (“ION”) fue de Ps. 268.6 millones, 34.2% mayor al 1T18.
- La UAFIDA del 1T19 alcanzó Ps. 241.7 millones, 36.2% por encima del 1T18.
- Los márgenes ION y UAFIDA del 1T19 fueron de 90.6% y 81.5%, respectivamente, 190 y 290 puntos base por encima del 1T18. Lo anterior, considerando para el 1T18 márgenes calculados sobre un nivel de ingresos que excluye Ps.1.9 millones de ingresos de mantenimiento del portafolio Providencia, explicado en líneas anteriores.
- El flujo de Operación (“FFO”) fue de Ps. 180.1 millones, 4.3% por encima del 1T18, mientras que el Flujo Ajustado de la Operación (“AFFO”) se situó en Ps. 169.6 millones, 3.1% por encima del 1T18.
- Como resultado de la operación del 1T19, Fibra Mty distribuirá a sus tenedores Ps. 169.6 millones, equivalente a Ps. 0.266 por CBFI, representando un rendimiento anualizado de 8.9% respecto al precio de Ps. 11.93 por CBFI al cierre del año 2018.
- Finalmente, uno de los eventos más relevantes ocurridos durante el trimestre fue la disposición del crédito Quirografario HSBC por un monto de US$ 35.0 millones a una tasa de LIBOR + 205 pbs, lo anterior con el objetivo de prepagar los créditos revolventes denominados en pesos reportados al cierre del 2018. El beneficio del financiamiento a una tasa de interés menor se verá reflejado en su totalidad a partir del segundo trimestre del año en curso.
Comentarios de Jorge Avalos Carpinteyro, Director General de Fibra Mty:
Hemos iniciado 2019 con el pie derecho, alcanzando márgenes ION y UAFIDA de 90.6% y 81.5%, respectivamente, los más altos en la historia de nuestra compañía. Un componente muy relevante de estas mejoras se debe a la integración del portafolio Filios, tanto por la condición de ingreso triple neto absoluto de su contrato de arrendamiento, como por las economías de escala generadas en nuestra estructura internamente manejada.
Asimismo, es importante destacar el buen trabajo que desempeñó el equipo de operaciones en un eficiente manejo de los ingresos y gastos de nuestro portafolio.
En términos de ocupación, mantuvimos el 97.0% en términos de ABR, con una desocupación mínima en el sector de oficinas. Con la intención de mantener una vacancia en niveles por debajo de mercado, hemos tenido comunicaciones favorables con nuestros arrendatarios para extender plazos en los contratos de arrendamiento y mejorar nuestro perfil de vencimiento.
Lo anterior ha sido posible debido a la diligencia de la administración en materia de inversiones de capital en las propiedades con la intención de mantenerlas en los más altos niveles de calidad, lo cual redunda en satisfacción para nuestros inquilinos.
Asimismo, nos enorgullece mencionar que existen arrendamientos adicionales con arrendatarios existentes y nuevos cuyos contratos se encuentran en proceso de firma y estimamos concretar durante el segundo trimestre del año. Estas operaciones nos generarán acrecencia adicional en distribuciones futuras.
Otro logro relevante de este primer trimestre fue la sustitución de la deuda revolvente de Ps. 620.0 millones, por un crédito quirografario de US$ 35.0 millones a un plazo de dos años. Esta sustitución por si sola genera un incremento en nuestras distribuciones de Ps. 0.014 por CBFI en forma trimestral, un rendimiento por distribución adicional de aproximadamente 50 puntos base respecto al precio de Ps. 11.93 por CBFI al cierre del año 2018.
Debido a nuestra alta ponderación de dólares de aproximadamente 70.0% en términos de ingreso, mantener la deuda en moneda extranjera es consistente con nuestra estrategia de apalancamiento prudente.
Finalmente, quisiera reiterar la solidez que ofrece el caso de inversión en Fibra Mty, el cual se soporta por:
- Sus niveles de distribución, que representan un rendimiento real superior a los 500 puntos base, especialmente en un entorno en que las tasas parecen haber terminado su ciclo de alza
- La calidad del portafolio inmobiliario que compone Fibra Mty, en cuanto a propiedades, inquilinos y contratos de arrendamiento
- Una estructura de gobierno corporativo alineada con los intereses de los inversionistas y por último
- El componente dolarizado junto con la predictibilidad de flujos que ofrecen características defensivas importantes para un entorno volátil como el actual.